Kaufsrecht bei Grundstücken

Bei Grundstücken besteht die Möglichkeit durch Vormerkung des Kaufsrechts jeden Dritten, der Rechte am Grundstück erwirbt, auf das vorbestandene Kaufsrecht hinzuweisen. Diese Verstärkung ist nicht dinglicher, sondern (aber immerhin) realobligatorischer Natur.

Die Vormerkung des Kaufsrechts bei Grundstücken im Grundbuch wird durch folgende Elemente bestimmt:

  • Vormerkung ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung
  • Vormerkung ist fakultativ, aber empfehlenswert
  • Vormerkung führt zu Wirkungsverstärkung durch KR-Geltung gegenüber jedem später erworbenen Rechte [vgl. ZGB 959 Abs. 2; BGE 114 III 19]

Zu den Einzelheiten:

Vormerkungsabrede

Wie jeder sonstige Grundbucheintrag setzt die Vormerkung „Kaufsrecht“ im Grundbuch einen entsprechenden Rechtsgrundausweis voraus, die sog. Vormerkungsabrede, die in der Regel im Kaufrechtsvertrag integriert ist.

Vormerkungsdauer

Kaufsrechte dürfen im Grundbuch vorgemerkt werden auf die

  • Höchstdauer von 10 Jahren [vgl. OR 216a]

Altes Recht

  • Nach altem Recht (bis 31.12.1993) erlosch die Vormerkung nach Ablauf von 10 Jahren, wobei dadurch der Bestand des Kaufrechtsvertrages unter den Vertragsparteien nicht tangiert wurde [vgl. BGE 97 II 55]; der Grundbuchverwalter hatte die Vormerkung nach Fristablauf von Amtes wegen zu löschen.
  • Mit neuer Vormerkungsabrede konnte das Kaufsrecht wieder auf 10 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden.
  • Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, wonach sich die Vormerkung nach Ablauf der Vormerkungsdauer immer wieder um 10 Jahre erneuere, wurde als Gesetzesumgehung und damit als unwirksam qualifiziert.

Intertemporales Recht

  • Die Befristung auf 10 Jahre findet auf alt-rechtliche, vor dem 01.01.1994 begründete Kaufsrechte keine Anwendung.
  • Vgl. BGE 138 III 659 (per analogia)

Weiterführende Informationen

  • Gesetzesrevision
    • BBl 1988 III 1145
    • BBl 1988 III 1077 f.
  • Ausübungsmöglichkeit innerhalb Vormerkungsdauer (insbesondere bei alt-rechtlichem Kaufsrecht, wo es zulässig war, ein länger als die Vormerkungsdauer wirkendes Kaufsrecht zu vereinbaren)
    • Das Kaufsrecht muss innerhalb Vormerkungsdauer ausgeübt werden können.

Vormerkung im Grundbuch

Vormerkung

Das Kaufsrecht wird im Grundbuch nicht eingetragen, sondern „vorgemerkt“. – Die „Vormerkungsspalte“ ist im Grundbuch links der „Eigentümerspalte“ angeordnet.

Wirkung

Durch die Vormerkung des Kaufsrechts im Grundbuch erhält die Vormerkung

  • Rangstellung
    • d.h. sie geht später eingetragenen Rechten im Range der dinglichen Sicherheit vor
    • d.h. auch gegenüber jedem späteren Eigentümer [vgl. hiezu ZGB 681 Abs. 1]
  • Informationswirkung
    • d.h. jeder Dritte erhält durch die Vormerkung vom Bestand eines realobligatorischen (Kaufs-)Rechts

Weiterführende Informationen

Grundbuchamt / Vormerkungsanmeldung:
  • Nachweis des Verfügungsrechts
  • Ausweise für das Grundbuchamt
    • Kaufrechtsvertrag mit Vormerkungsabrede
    • Grundbuchanmeldung
Recht, unter gewissen Voraussetzungen unentgeltlich zu erwerben:
  • Zulässigkeit der Abrede (Vertragsfreiheit)
  • Keine Vormerkungsfähigkeit (weil kein Kaufsrecht)
  • Wirkung: rein obligatorischer Natur

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