Ausübung des Vorkaufsrechts

Die Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegt folgenden Grundsätzen:

Mitteilungspflicht des Verkäufers und des Grundbuchverwalters

  • Allgemein
    • Vorkaufsverpflichteter (Verkäufer)
  • Im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht
    • Mitteilungspflicht von Vorkaufsverpflichtetem (Verkäufer) und Grundbuchverwalter
  • Limitiertes Vorkaufsrecht (fix vereinbarter Preis und Konditionen)
    • Kenntnisgabe des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten
  • Unlimitiertes Vorkaufsrecht (zu Preis und Bedingungen eines Dritten)
    • Kenntnisgabe des Inhalts des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten

Ausübungsfrist

  • =   Verwirkungsfrist [vgl. BGE 101 II 243]
  • 3 Monate
  • Nichtausübung innert 3 Monatsfrist bewirkt Untergang des Vorkaufsrechtes, beim vorgemerkten Vorkaufsrecht bezüglich des konkreten Vorkaufsfalles, ausser es sei etwas anderes vereinbart

Beginn Fristenlauf

  • Limitiertes Vorkaufsrecht (fix vereinbarter Preis und Konditionen)
    • Kenntnis vom Rechtsgeschäft mit dem Dritten
  • Unlimitiertes Vorkaufsrecht (zu Preis und Bedingungen eines Dritten)
    • Kenntnis des Inhalts des Rechtsgeschäfts mit dem Dritten
  • Kenntnisgabe personenunabhängig
    • Vorkaufsverpflichteter (Verkäufer)
    • Dritter (Käufer)
    • Grundbuchverwalter

Form

  • Gesetz
    • formfrei
  • Ausübungsbedingungen im Vorkaufsrechtsvertrag
    • Schriftformabrede ratsam
  • Ausübungserklärung
    • Allgemein
      • so oder anders freiwillige Schriftlichkeit empfehlenswert
    • als Ausweis für das Grundbuchamt
      • Eine schriftliche Ausübungserklärung ist für die Grundbuchanmeldung aber unumgänglich

Ausübungserklärung

  • vorbehaltslos
  • bedingungsfeindlich
  • empfangsbedürftig (Erklärungszugang innert Dreimonatsfrist)
  • unwiderruflich

Inhalt

  • Ausübungserklärung des Vorkaufsrechts

Adressat

Die Ausübungserklärung ist zu richten an:

  • Allgemein
    • Vorkaufsverpflichteten
  • im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht
    • vor der Eigentumsübertragung
      • Vorkaufsverpflichteten
    • nach bereits erfolgter Eigentumsübertragung
      • Dritterwerber

Hinweis zum alten Recht

  • Ausübungsfrist früher (bis 31.12.1993)   =   1 Monat

Literatur

  • RÜEGG JONAS, Die Rolle des Grundbuchverwalters nach dem Vorkaufsfall, in: ZBGR 99 (2018) S. 133 ff.

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