Vorkaufsrecht / Kaufsrecht / Rückkaufsrecht

Der Vorkaufsfall ist grundlegende Voraussetzung für die Geltendmachung des Vorkaufsrechts.

Nicht jedes Rechtsgeschäft stellt ein Vorkaufsfall dar. – Das Vorkaufsrecht soll nur geltend gemacht werden können, wenn es ein Verkauf bildet oder wirtschaftlich einem Verkauf entspricht.

Ein Vorkaufsfall ist gegeben, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Freiwilligkeit Veräusserungsgeschäftes
  • Kaufvertrag [vgl. OR 184]
  • Kaufvorvertrag [vgl. OR 216 Abs. 2, a.Mg. BGE 85 II 578]
  • Kaufrechtsvorvertrag [vgl. OR 216 Abs. 2], wobei umstritten ist, ob Abschluss oder Ausübung den Vorkaufsfall begründen [vgl. BGE 85 II 577 f.]
  • Freiwillige private Versteigerung [vgl. OR 229 f.]
  • Freiwillige öffentliche Versteigerung [vgl. OR 229 f.]
  • Hingabe an Zahlungsstatt
• Eigentumsübertragung als Singularsukzession
• Eigentumsübertragung entgeltlich
• Relevanz der Geldleistung und nicht der Person des Erwerbers
• Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand
• Rechtsgültiger Vertrag mit dem Dritten

Zeitpunkt des Eintritts des Vorkaufsfalls beim (gesetzlichen) Vorkaufsrecht

In OR 216c Abs. 1 ist der Vorkaufsfall des gesetzlichen Vorkaufsrechts wie folgt umschrieben: „Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, wenn das Grundstück verkauft wird …“).

Massgebend ist deshalb der Abschluss des Kauvertrages und nicht der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung (vgl. BGE 146 III 217 ff., Erw. 6.4.1 mit Hinweisen; (BGer 5A_127/2019) = Pra 109/2020, Nr. 119, S. 1182 ff.). – Der Vorkaufsfall tritt somit im Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Rechtsgeschäfts ein und wird damit im Vertragsrecht gleich behandelt wie das gesetzliche Vorkaufsrecht (vgl. ZGB 681 Abs. 1; BGE 146 III 217 ff., Erw. 6.2.2).

Eine Ausnahme besteht bei der Zwangsversteigerung: Das Vorkaufsrecht kann „… nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird“, ausgeübt werden (vgl. ZGB 681 Abs. 1).

E contrario liegt in folgenden Fällen kein Vorkaufsfall vor:

• Keine Freiwilligkeit des Veräusserungsgeschäfts
  • Enteignung oder enteignungsähnliches Rechtsgeschäft
  • Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
  • Zwangsvollstreckung
    • Versteigerung
    • Freihandverkauf
  • Vgl. BGE 85 II 577 f.
• Keine singularsukzessorische Eigentumsübertragung
  • Erbgang
  • Universalsukzession (Fusion, Spaltung, Vermögensübertragung usw.)
• Keine entgeltliche Eigentumsübertragung
  • Schenkung [vgl. BGE 70 II 151]
  • Tausch [vgl. BGE 70 II 151]
  • Ehegüterrechtliches Rechtsgeschäft
  • Erbvorbezug
  • Erbteilung
• Relevanz der Geldleistung und nicht der Person des Erwerbers
  • Leibrentenvertrag [vgl. OR 516 ff.]
  • Verpfründungsvertrag [vgl. OR 521 ff.]
  • Sacheinlage in Gesellschaft (Illationsvertrag) [vgl. BGE 92 II 167]
• Keine Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand
  • Einräumung bloss eines beschränkt dinglichen Rechts [vgl. BGE 82 II 378 ff.]
  • Begründung eines (selbständigen und dauernden) Baurechts
  • Verabredung eines obligatorischen Gebrauchsrechts (zB Gebrauchsleihe, prekaristisches Rechtsverhältnis [auf Zusehen hin])
• Kein rechtsgültiger Vertrag mit dem Dritten
  • Formungültigkeit [vgl. ZGB 657, OR 216]
  • Anfechtbarkeit des Vorkaufsrechts
    • Rechtskräftige Anfechtung des Kaufvertrages binnen Jahresfrist [vgl. OR 21 Abs. 2, OR 31 Abs. 2] durch den Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) oder den Dritterwerber (Käufer)
  • Nichtigkeit des Vertrages mit dem Dritten
    • Widerrechtlichkeit des Vertragsinhalts [vgl. OR 20, ZGB 27]
    • Unsittlichkeit des Vertragsinhalts [vgl. OR 20, ZGB 27]