Vorkaufsrecht / Kaufsrecht / Rückkaufsrecht

Der Vorkaufsfall ist grundlegende Voraussetzung für die Geltendmachung des Vorkaufsrechts.

Nicht jedes Rechtsgeschäft stellt ein Vorkaufsfall dar. – Das Vorkaufsrecht soll nur geltend gemacht werden können, wenn es ein Verkauf bildet oder wirtschaftlich einem Verkauf entspricht.

Ein Vorkaufsfall ist gegeben, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Freiwilligkeit Veräusserungsgeschäftes
  • Kaufvertrag [vgl. OR 184]
  • Kaufvorvertrag [vgl. OR 216 Abs. 2, a.Mg. BGE 85 II 578]
  • Kaufrechtsvorvertrag [vgl. OR 216 Abs. 2], wobei umstritten ist, ob Abschluss oder Ausübung den Vorkaufsfall begründen [vgl. BGE 85 II 577 f.]
  • Freiwillige private Versteigerung [vgl. OR 229 f.]
  • Freiwillige öffentliche Versteigerung [vgl. OR 229 f.]
  • Hingabe an Zahlungsstatt
• Eigentumsübertragung als Singularsukzession
• Eigentumsübertragung entgeltlich
• Relevanz der Geldleistung und nicht der Person des Erwerbers
• Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand
• Rechtsgültiger Vertrag mit dem Dritten

E contrario liegt in folgenden Fällen kein Vorkaufsfall vor:

• Keine Freiwilligkeit des Veräusserungsgeschäfts
  • Enteignung oder enteignungsähnliches Rechtsgeschäft
  • Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
  • Zwangsvollstreckung
    • Versteigerung
    • Freihandverkauf
  • Vgl. BGE 85 II 577 f.
• Keine singularsukzessorische Eigentumsübertragung
  • Erbgang
  • Universalsukzession (Fusion, Spaltung, Vermögensübertragung usw.)
• Keine entgeltliche Eigentumsübertragung
  • Schenkung [vgl. BGE 70 II 151]
  • Tausch [vgl. BGE 70 II 151]
  • Ehegüterrechtliches Rechtsgeschäft
  • Erbvorbezug
  • Erbteilung
• Relevanz der Geldleistung und nicht der Person des Erwerbers
  • Leibrentenvertrag [vgl. OR 516 ff.]
  • Verpfründungsvertrag [vgl. OR 521 ff.]
  • Sacheinlage in Gesellschaft (Illationsvertrag) [vgl. BGE 92 II 167]
• Keine Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand
  • Einräumung bloss eines beschränkt dinglichen Rechts [vgl. BGE 82 II 378 ff.]
  • Begründung eines (selbständigen und dauernden) Baurechts
  • Verabredung eines obligatorischen Gebrauchsrechts (zB Gebrauchsleihe, prekaristisches Rechtsverhältnis [auf Zusehen hin])
• Kein rechtsgültiger Vertrag mit dem Dritten
  • Formungültigkeit [vgl. ZGB 657, OR 216]
  • Anfechtbarkeit des Vorkaufsrechts
    • Rechtskräftige Anfechtung des Kaufvertrages binnen Jahresfrist [vgl. OR 21 Abs. 2, OR 31 Abs. 2] durch den Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) oder den Dritterwerber (Käufer)
  • Nichtigkeit des Vertrages mit dem Dritten
    • Widerrechtlichkeit des Vertragsinhalts [vgl. OR 20, ZGB 27]
    • Unsittlichkeit des Vertragsinhalts [vgl. OR 20, ZGB 27]