Vorkaufsrecht bei Grundstücken

Bei Grundstücken besteht die Möglichkeit durch Vormerkung des Vorkaufsrechts zur Information jedes Dritten, der Rechte am Grundstück erwirbt, auf das vorbestandene Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diese Verstärkung ist nicht dinglicher, sondern (aber immerhin) realobligatorischer Natur.

Die Vormerkung des Vorkaufsrechts bei Grundstücken im Grundbuch wird durch folgende Kautelen charakterisiert:

  • Vormerkung ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung
  • Vormerkung ist fakultativ, aber empfehlenswert
  • Vormerkung führt zu Wirkungsverstärkung durch VKR-Geltung gegenüber jedem später erworbenen Rechte [vgl. ZGB 959 Abs. 2]

Zu den Einzelheiten:

Vormerkungsabrede

Wie jeder sonstige Grundbucheintrag setzt die Vormerkung „Vorkaufsrecht“ im Grundbuch einen entsprechenden Rechtsgrundausweis voraus, die sog. Vormerkungsabrede, die in der Regel im Vorkaufsrechtsvertrag integriert ist.

Vormerkungsdauer

Vorkaufsrechte dürfen im Grundbuch vorgemerkt werden auf die

  • Höchstdauer von 25 Jahren [vgl. OR 216a]

Altes Recht

  • Nach altem Recht (bis 31.12.1993) erlosch die Vormerkung nach Ablauf von 10 Jahren, wobei dadurch der Bestand des Vorkaufsrechtsvertrages unter den Vertragsparteien nicht tangiert wurde [vgl. BGE 97 II 55]; der Grundbuchverwalter hatte die Vormerkung nach Fristablauf von Amtes wegen zu löschen.
  • Mit neuer Vormerkungsabrede konnte das Vorkaufsrecht wieder auf 10 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden.
  • Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, wonach sich die Vormerkung nach Ablauf der Vormerkungsdauer immer wieder um 10 Jahre erneuere, wurde als Gesetzesumgehung und damit als unwirksam qualifiziert.

Intertemporales Recht

  • Die Befristung von 25 Jahren findet auf alt-rechtliche, vor dem 01.01.1994 begründete Vorkaufsrechte keine Anwendung.
  • Vgl. BGE 138 III 659 (per analogia)

Vormerkung im Grundbuch

Vormerkung

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch nicht eingetragen, sondern „vorgemerkt“. – Die „Vormerkungsspalte“ ist im Grundbuch links der „Eigentümerspalte“ angeordnet.

Wirkung

Durch die Vormerkung des Vorkaufsrechts im Grundbuch erhält die Vormerkung

  • Rangstellung
    • d.h. sie geht später eingetragenen Rechten im Range der dinglichen Sicherheit vor
    • d.h. auch gegenüber jedem späteren Eigentümer [vgl. hiezu ZGB 681 Abs. 1]
  • Informationswirkung
    • d.h. jeder Dritte erhält durch die Vormerkung vom Bestand eines realobligatorischen (Vorkaufs-)Rechts

Weiterführende Informationen

Grundbuchamt / Vormerkungsanmeldung:

  • Nachweis des Verfügungsrechts
  • Ausweise für das Grundbuchamt
    • Vorkaufsvertrag mit Vormerkungsabrede
    • Grundbuchanmeldung

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